אנחנו רוכשים בהתרגשות גדולה דירה חדשה פרויקט כלשהו, וחושבים שבזאת תמו כל התלאות, אבל ברוב הפעמים, ההשקעה הכספית לא מסתיימת לאחר רכישת הדירה. למרות שהקבלנים משתדלים לבנות כמה דגמים של דירות בבניינים כדי שיענו על הצורך של מגוון דיריים, דירת הקבלן הבסיסית בדרך כלל לא מספקת, ודורשת התאמה לאורח החיים של הדיירים החדשים.
אם אתם בדרך לרכוש דירה חדשה או שכבר רכשתם אחת כזו, סביר להניח שאתם מכירים כבר את המונח "שינויי דיירים". זהו התהליך שבו רוכשי דירות חדשות משנים או משדרגים את הדירה שרכשו מהקבלן, ומתאימים אותו לצרכים, לרצונות ולחלומות שלהם.
כמעט בכל דירה חדשה עולה הדרישה מצד הדיירים לבצע שינוי במפרט הטכני, בתכנון הדירה וברמות הגימור שלה. השינויים בדרך כלל כוללים: הוספת נקודות חשמל, הוספת נקודות מים, שדרוג המטבח והריצוף ולעיתים אף כוללים הריסת קירות ותכנון החלל מחדש. ישנם דברים שלא ניתן לשנות בדירת קבלן כמו חזית הדירה והמעטפת שלה או שינוי בעמודים הקיימים. נקודות אינסטלציה ניתנות לשינוי בצורה מינורית.
מהו טווח העלויות לשדרוג דירת קבלן?
"עלות תוספות ושינויים שכאלה מתחילה ב-10 אלפים ש"ח ועלולה להגיע עד ל-100 אלף ש"ח", מסבירה שרונה יעקבי, מעצבת פנים מחברת
Design Solution, שעוסקת בתכנון, עיצוב וניהול פרויקטים בבנייה פרטית ומסחרית.
לדבריה, הדבר תלוי גם במעמד סוציו-אקונומי ואופי הדייריים (משקיעי נדל"ן, לדוגמה, לרוב לא מבצעים שינויים כלשהם במפרט דירה שמיועדת להשקעה). ממוצע עלות שדרוג הדירה הוא 50-70 אלף ש"ח. חשוב לזכור גם שהתשלום הוא עבור עבודות הקבלן, ולא כולל עיצוב פנים, גופי תאורה וריהוט.
כיצד נקבעות עלויות השדרוג?
השינויים והתוספות מתומחרים לפי מחירון דקל לשינויי דיירים, אשר מכיל מאות סעיפים הנוגעים לשינויים ותוספות בדירות קבלן חדשות. המחירון מתעדכן שלוש פעמים בשנה, אחת לרבעון. ניתן לרכוש את המחירון ברשת בעלות של 372 ₪. המחירון כולל את העלויות שיחוייבו על ידי הקבלן עבור השינויים והתוספות שיבוצעו על ידו בדירה, מעבר לעבודות הכלולות בעלות הרכישה.
העלויות הגבוהות של השינויים והתוספות נובעות מכך שהקבלן נאלץ לשנות את המודל האחיד של הדירות, ולהתעכב על השינויים הנדרשים בכל דירה ודירה, דבר שעשוי לגרור עיכוב במסירת הדירה לכלל דיירי הבניין. שינויים ותוספות הם גם מקור רווח נוסף לקבלנים.
גם אם הדיירים מחליטים לבחור ספקים אחרים מאלה שהציע להם הקבלן, למשל עבור המטבח והסניטריה, ומקבלים על כך זיכוי ממנו, הוא בדרך כלל בסכום נמוך מאד.
איך אפשר להימנע מעלויות גבוהות בשדרוג הדירה?
הדרך הכי טובה להימנע מתוספות ושדרוגים בעלות גבוהה היא לבדוק היטב את המפרט הטכני, ולבצע התאמות עוד
לפני הרכישה. כדאי לנצל את מעמד המשא ומתן עם נציג הקבלן, ולהכניס את השינויים והתוספות שאינם מופיעים בחוזה בנספח נוסף ללא חיוב.
אם כבר רכשתם את הדירה, ביצוע השינויים
לפני תחילת הבנייהיסייע למזער את העלויות ככל שניתן. לדברי יעקבי, הפער בין תכנון לפני ביצוע ואחרי ביצוע מגיע לכ-50% תוספת בעלויות. השינויים מתומחרים לפי מחירון דקל.
בשלב הזה כדאי גם להעזר במעצב פנים שיוכל לבחון את הפוטנציאל בדירה ולתכנן נכון את החלל.
באשר לבחינת העלויות במחירון - רצוי לבדוק את העלויות במחירון דקל העדכני לתקופת השינויים כדי שלא יהיו פערים במחירים. כמו כן, רצוי לבקש מהקבלן להוסיף להסכם הרכישה נספח שינויים ותוספות לפי מחירון שינויי דיירים של דקל. בנוסף, חשוב לציין בפני הקבלן כי השינויים והתוספות שנדרשו יבוצעו במסגרת הזמן שהתחייב וללא עיכובים בשל השינויים.
כשמבצעים אומדן תקציב לפני הרכישה או השדרוג - חשוב לבצע אומדן תקציבי של העלויות עבור התוספות והשינויים, ואומדן תקציב נוסף עבור תוספות שאינן נכללות בעבודות הקבלן כגון: מיזוג, מקלחונים, תאורה, ריהוט ועוד.
חשוב לדעת שאם הדיירים מעוניינים לבצע את העבודה הנדרשת עבור השינויים על ידי בעלי מקצוע מטעמם, הם יאלצו להמתין עד לאחר האכלוס ורק אז לבצע את העבודות בדירה.