למה פרויקטים של תמ"א 38 אינם מתרוממים?

היא מעלה את ערך הדירה בכ-35%, מגנה מפני רעידת אדמה, משפרת את איכות החיים ובכל זאת מעטים הדיירים והיזמים המוכנים לאמץ אותה. מהם המכשולים בדרך ליישום תמ"א 38?

שיפוץ חיצוני, הוספת מרפסת וחיזוק קורות הבניין. תמ"א 38 ברחוב קריניצי ברמת גן (צילום הדמייה)
שיפוץ חיצוני, הוספת מרפסת וחיזוק קורות הבניין. תמ"א 38 ברחוב קריניצי ברמת גן (צילום הדמייה)  
הבניין בקריניצי ברמת גן לפני תחילת התמ"א 38 (צילום יח"צ)
הבניין בקריניצי ברמת גן לפני תחילת התמ"א 38 (צילום יח"צ)  

מאת שחר בן פורת | צילום יח"צ | תאריך 2.12.2010

מבצעים ועודפים ישירות למייל - הירשמו עכשיו
על פניו זו נראית עסקה לא רעה בכלל- תמורת בנייה של קומה אחת או שתיים על הגג, נותן לכם היזם ממ"ד, מעלית או מרפסת ועל הדרך גם מחזק את הבניין מפני רעידת אדמה.
תמ"א 38 שהפכה בשנים האחרונות לדבר החם בשוק הנדל"ן, מהווה כביכול פתרון מושלם גם ליזמים שיכולים לקצור רווחים נאים מבניית דירות באזורי ביקוש וגם לדיירים שיכולים להשביח את הנכס שלהם. אולם, על אף האטרקטיביות הרבה של התוכנית, בפועל רק מספר מצומצם מאוד של בניינים השלימו עד היום את התהליך.

אינטרס של המדינה


תוכנית המתאר הארצית, אשר גובשה על ידי משרד הפנים והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה נועדה להתמודד עם המצב של קריסת בניינים רבים כתוצאה מרעידת אדמה, שהיא,כידוע, רק עניין של זמן.
התוכנית גובשה כבר ב-2005, אולם מאז ועד היום עברה גלגולים ושינויים, במטרה להתאימה למציאות. הסיבה העיקרית לכך- היקף יישום נמוך מהצפוי, ולבטח מהרצוי.
בשנת 2010 תפסה התוכנית תנופה מסוימת עקב הטבות נוספות שקיבלו היזמים כמו אפשרות להוספת דירות גם בקומת העמודים והקלות שונות במיסוי ובמקביל, השתנה אחוז ההסכמה של הדיירים לפרויקט אשר עמד תחילה על 100% וכיום עומד על 66%.

אז איפה הבעיה?


הסיבות ליישום הנמוך של תמ"א 38 הן מגוונות. האדריכלית רותי הרשקוביץ מ"בר הרשקוביץ אדריכלים" המתמחה בבנייה לגובה אומרת כי "מנקודת המבט של היזמים, ברוב הפרויקטים הללו תוספת של קומה אחת אינה כדאית מבחינה כלכלית ולכן יש רשויות כמו רמת-גן, לדוגמא, כבר מתחילות לאשר היום תוספת של שתי קומות. מנקודת מבט התושבים, מעבר להסכמה של 66% הנדרשת מהם שאינה תמיד קלה להשגה, הרחבת הבניינים והתקרבותם האחד לשני עלולה לפגוע באיכות חייהם ואולי גם למנוע את האפשרות לעשות פרויקט פינוי בינוי באותו אזור בעתיד".

בעיה נוספת היא העומס הנגרם כתוצאה מהרחבת הבניינים על התשתיות המקומיות כמו מים, ביוב, כבישים או מוסדות ציבוריים. הרחבה זו אמנם הכרחית במטרה להצדיק את הפרויקט כולו, אך היא מוסיפה יותר תושבים לאזור נתון וכשמדובר בשכונות שיכונים צפופות מלכתחילה, תוספת זו עשויה להיות בעייתית במיוחד.

רונית פורת, מנכ"לית אוניל בניה בע"מ מקבוצת פישמן, היוזמת פרויקטים של תמ"א 38 בשיתוף עם משרד האדריכלים רוזן ליננברג, טוענת כי הקושי המשמעותי בדרך כלל סובב סביב עניין הסכמת הדיירים. " השאיפה של כל יזם היא לעשות עסקים ולהתקדם ולא "לבלות" בבתי משפט מול דייר סורר זה או אחר, לכן ההעדפה שלהם היא להתמקד בפרויקטים בהם ישנה הסכמה מלאה של הדיירים לתוכנית.

האדריכל יורי כהן אמיתי, מ"אושייה אדריכלים" מוסיף כי אין באמת מודל עסקי שמייצר מצב של win-win. "מצד אחד ישנן את דרישות הדיירים והפוליטיקות ביניהם ומן הצד השני את האינטרס היזמי להביא את ´מחיר הקרקע´ הכולל גם את ה´הטבות´ לדיירים ואת עלויות החיזוק למינימום – מה שמביא לרוב את המשא ומתן למבוי סתום. רק מאמץ מתמשך ויומיומי בשכנוע הדיירים והתגברות על הפוליטיקות הפנימיות בבניין מביא להתחלתו של פרויקט".


יש גם זווית ירוקה


אולם, עם כל הבעייתיות הנובעת מייזום והקמה של תמ"א 38 שהוא קשה עוד יותר באזורי הפריפריה, שם הביקושים לדירות נמוכים יותר מאשר במרכז ומכאן גם ההתעניינות של היזמים, אסור לשכוח את היתרונות הגדולים של תוכנית זו.
מלבד עמידות המבנה בפני רעידות אדמה שבאופן מעט אבסורדי, אינה מהווה כיום פרמטר מכריע בעת קבלת החלטה לגבי רכישת נכס או שכירתו, לתמ"א 38, יש גם זווית ירוקה.
לדעת, יעל דורי, ראש תחום תכנון אדם טבע ודין וחברת הנהלה במועצה הישראלית לבניה ירוקה, תמ"א 38 הינה דבר חיובי ומהווה כלי לשיפור תנאי החיים וכמובן מספקת הגנה מפני רעידות אדמה למבנים ישנים, שלא היו יכולים להגיע לזה בשום צורה אחרת. "הדוגמאות המעטות שנבנו בינתיים בשטח מוכיחות כי יש בהוראת התמ"א הגיון ויכולת לשנות ולשפר את המרקם העירוני", אומרת דורי, "הבניה היא לגובה ולא לרוחב וכיום אנחנו מנסים לשלב בביצוע התוכניות גם היבטים ירוקים".

"האופציה הטובה ביותר כיום להשביח את הנכס"


אז בשאיפה שלעולם לא נדע עד כמה הבניין בו אנו מתגוררים אכן עמיד בפני רעידת אדמה, בכל זאת כדאי להיות ערוכים לכך. עו"ד גל אגוזי, מנכ"ל קבוצת יחד יזמות נדל"ן בע"מ, המתמחה בייזום, ביצוע וקידום פרויקטים של תמ"א 38 בגוש דן טוען כי מלבד מיגון הבניין בפני רעידות אדמה, תמ"א 38 היא הזדמנות מצוינת לשפר את סביבת המגורים ולהשביח משמעותית את ערך הדירה.
"מבין כל התהליכים שעוברים על ענף הנדל"ן בישראל, תמ"א 38 מסתמנת כאחת האופציות הטובות ביותר לבעלי זכויות בבתים משותפים להשביח את ערך הנכס שלהם, ללא כל השקעה כספית או היערכות לוגיסטית", אומר עו"ד אגוזי, "המדינה קבעה תמריצים רבים והטבות משמעותיות לבעלי הזכויות בבניינים שיבצעו את החיזוק כמו הרחבת דיור, תוספת ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, החלפת תשתיות, שיפוץ חיצוני וכל זאת ללא עלות לדיירים. משמעות ההטבות היא עליית ערך הדירות עד 35% ושיפור איכות החיים של הדיירים".


תגובות לכתבה

חזור מעלה