אחת המשימות הקשות והמורכבות, אולם גם המאתגרות, הינה לשמר את אופיה המקורי של השכונה, גם לאחר שינויי התב"ע.
העובדה ששינויי תב"ע כרוכים ברוב המקרים בתוספת משמעותית של יחידות דיור וכן בבנייה חדשה בתוככי שכונות ותיקות, מחייבת אותי כאדריכלית לקחת תמיד בחשבון את הקונטקסט של הבנייה הקיימת, הטקסטורה, התכנון הסביבתי ומרקם האוכלוסייה המתגורר מקדמת דנא באותה שכונה או אזור.
אפשר גם אפשר במסגרת שינויי תב"ע לא רק לקלקל את הגריד והטקסטורה המקורית של שכונות ותיקות, אלא בהחלט אף להשביח אותן וליצור בד בבד אינטראקציה מעולה בין תושבים וותיקים לחדשים, זאת ללא אובדן זהות, אולם גם התאמה מירבית לרוח הזמן ולצרכי שוק הדיור.
מציאות שוק הדיור במדינת ישראל שונה מכל מדינה אחרת בעולם. המחסור רב השנים בדירות, הליכי התכנון הסטטוטורים האיטיים והריבוי הטבעי חסר התקדים (לפי כל התחזיות הכפלת האוכלוסייה תוך כ-20 שנה בלבד!) אילצו את ממשלת ישראל לקבל החלטות חפוזות מדי, ביניהן בנייה חסרת מעצורים של שכונות ענק חדשות, הן במרכז והן בפריפריה, הן במסגרת מחיר למשתכן והן במסגרת הסכמי הגג.
החלטות אלה יהיו בכייה לדורות, הן משום עלותן הגבוהה, הן בגלל היותן "זוללות" שטחים עצומים ובעיקר בשל היעדר ניצול פיתרון פשוט וזול הרבה יותר: מיקסום זכויות בתבע"ות קיימות ובראש ובראשונה בערים וותיקות המשוועות להתרעננות והתחדשות.
להלן מספר תובנות שמומלץ למקבלי ההחלטות לשקול בטרם החתימה הסופית על הקמת שכונות חדשות אלה:
מבדיקה כלכלית עולה כי מיצוי זכויות בקרקע קיימת זולה פי 2.5 (!) לעומת עלויות ענק של פיתוח קרקע במתחם חדש. במצרף כולל מדובר בבזבוז משווע של מאות מיליוני שקלים לשנה ובסך הכל, מיליארדי שקלים. במידה והמדינה היתה מתמקדת בהתחדשות עירונית בכל ערי הפריפריה, ובד בבד מקדמת תבעו"ת חדשות על קרקע בלתי מנוצלת שקיימת בשטחים משמעותיים מאוד בערים אלה, היא היתה ללא ספק גם חוסכת סכומי עתק וגם גורמת לשדרוג וחידוש ללא היכר של אותן ערים. לדוגמא, ערים כמו טבריה, שהינה היחידה בארץ השוכנת לשפת אגם, המרכז שלהם נראה כמו עיי חורבות מהתקופה הרומית והביזנטית.
אביא לדוגמא פיתוח קרקע חדשה בשכונה חדשה ענקית דוגמת "רובע יזרעאל" בעפולה, ההולך ומוקם כיום על מה שהיו בשעתו אדמות היישוב מרחביה, לגמרי מחוץ לעפולה. בשביל מה זה טוב? האם פיתוח קרקע זו איננו בא במישרין על חשבון עפולה הותיקה בה ניתן למצוא לרוב שטחים ריקים ובלתי מונצלים, שלא לדבר על שכינוים ותיקים המשוועים להתחדשות? האם מישהו בכלל ערך בדיקת התכנות מי הולך להתגורר ברובע יזרעאל? אדגיש כי מדובר לא רק בבזבוז כספי משווע, אלא גם קהל מטרה שהוא בעליל לא נכון. אם מישהו ממקבלי ההחלטות היה עורך בדיקת היתכנות הוא היה מגלה מייד שרוב הרוכשים יהיו בכלל משקיעים וספקולנטים מבחוץ, מקצתם אולי זוגות צעירים ומשפרי דיור מבחוץ ורק בודדים שבבודדים משפרי דיור מעפולה העיר.
אם נמשיך בדוגמא של עפולה, שהינה בהחלט טיפוסי לעוד עשרות ערים, וראש וראשונה בפריפריה, נראה מייד כי פיתוח קרקע קיימת וניצול זכויות קיימות, יש להן במירב המקרים "קהל שבוי" משלהן מתושבי אותה עיר. לדוגמא, ברחוב חריש בעפולה הוותיקה קודמה לא מכבר תב"ע "קטנה" שהגדילה את הזכויות מ-2 יחידות דיור ל-30 יחידות דיור. בעפולה הוותיקה לבדה קיימות עשרות רבות של תבע"ות כאלה, המכילות במצרף הכולל, פוטנציאל לאלפי יחידות דיור. אין לי ספק שאם הממשלה, ובראש וראשונה כחלון, היו הולכים על מודל אלטרטנטיבי זה, הם היו לא רק חוסכים סכומי עתק, אלא מביאים בנקל אלפי פתרונות דיור לתושבי המקום ויוצרים שדרוג לאין היכר בעיר ותיקה ושחוקה, וכנ"ל גם בערים רבות אחרות בפריפריה.
מתברר כי בפריפריה לבדה (בגליל ובנגב) קיים פוטנציאל של כ- 280 אלף יחידות דיור חדשות בקרקע זמינה בלב הערים הוותיקות.אם כך, לשם מה צריך את הסכמי הגג? התחושה הינה כי מקבלי ההחלטות החליטו עליהם הן מסיבה פופוליסטית והן מהטעם הפשוט שזה היה, לכאורה, הפתרון ה"קל", להתחיל ולפתח קרקע חדשה מהיום למחר. הנסיון מלמד, לצערנו, שדווקא הפתרונות הקלים, לכאורה, מייצרים בסופו של דבר בעיות קשות הרבה יותר.
יתרה מכך: מבדיקת ביקושים מדגמית שנערכה, מתברר כי במידה ואכן הממשלה היתה הולכת 90 אחוזים מהביקוש הפוטנציאלי יהיה לזוגות צעירים ומשפרי דיור מאותן ערים או ערים סמוכות (לדוגמה, משפרי דיור מכרמיאל שיבקשו להתגורר בעיר הולדתם או בעיר סמוכה בגליל או במטרופולין חיפה). ובמילים אחרות: היתה כאן בהחלט הזדמנות פז להעניק פתרונות דיור הולמים למה שמכונה "בני מקום", והזדמנות זו, למרבה הצער, הולכת ומפוספסת.
לעומת זאת, העובדה שבהסכמי הגג, אחוז גבוה מאוד מהרוכשים הינם או ספקולנטים או משקיעים או זוגות צעירים שבלית ברירה קנו דירה במיקום שכלל אינם רוצים להתגורר בה, זאת בגלל המחיר או סיבה אחרת. עובדה זו תייצר, למרבה הצער, "מציאות מדומה" של ערי פריפריה הולכות וגדלות.
מגמה זו, גורמת כבר היום לקיטוב כלכלי וחברתי משמעותי בין המשתכנים החדשים בשכונות החדשות הנבנות לבין תושבים וותיקים ומתוסכלים בשכונות הוותיקות ובאה לידי ביטוי בתסכול ומרמור שרק יילך ויחריף בשנים הבאות ועלול להיות פצצת זמן חברתית שהמחאה החברתית של 2011 תהיה כאין וכאפס לעומתה.
פיתוח תבע"ות וותיקות תייצר לא רק ביקושים לאותם מקומות בקרב התושבים הוותיקים, אלא תגרום בד בבד להתחדשות ושדרוג רבתי של אותן ערים, כולל הקצאת שטחים נכבדים למוסדות ציבור, קהילה, פנאי ובילוי. היא תייצר איזון הרבה יותר טוב בין "חדשים" לבין "ותיקים" וגם הפיתוח יהיה הרבה יותר הדרגתי ונכון, זאת לעומת הפיתוח המואץ והלא מבוקר כיום.
חשוב לציין בחלק נכבד מהמקרים, אין אפילו צורך בהליכים סטטוטורים מורכבים וארוכים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, אלא בשינוי ייעוד פשוט יחסית, מהיר ויעיל. הדוגמא של רחוב החריש בעפולה שהובאה לעיל איננה יוצאת דופן. בבדיקה שפוטה ניתן היה למצוא ,אינספור "לקונות" במרכזי הערים ולהתחיל כבר מחר לקדם אותן ללא כל בעייה. בניגוד לערי מרכז הארץ, שם ההתחדשות העירונית הינה תהליך מורכב וארוך, אין כך הדבר כלל ועיקר בערי הפריפריה.
בד בבד, מומלץ כמובן גם על פינוי בינוי כולל של שיכונים וותיקים והקמת שכונות חדשות במקומן. קיצור הליכים ביורוקרטיים יגרום לכך שמהלך כזה ובעיקר בערים הוותיקות בפריפריה, יהיה כלכלית וחברתית נכון ביותר.
הכותבת הינה אדריכלית מיכל שרבט, בעלים של "מיכל שרבט אדריכלים" המתמחה בשינויי תב"ע והתחדשות עירונית.