כל מה שרציתם לדעת על פיצול דירה

בעלי דירות המעוניינים לבצע פיצול למטרות השכרה, נתקלים בשאלות רבות: מה ההבדל בין פיצול דירה לחלוקת דירה? מהם ההיבטים המשפטיים שצריך לקחת בחשבון ואלו נקודות מצריכות תכנון הנדסי ואדריכלי מראש? על כך ועוד בכתבה הבאה

מאת: רון שגב פינקלמן | 27.3.2012

מבצעים ועודפים ישירות למייל - הירשמו עכשיו
הנהנה העיקרי מפיצול דירה, היה עד כה בעל הבית שהגדיל את רווחיו על ידי השכרת דירות (או מיני-דירות, ליתר דיוק) למספר שוכרים במקביל, וכן העלה את ערך הדירה, למקרה וירצה למכור בעתיד. עד כה, במקרים רבים זה הסתיים בבית משפט בעקבות תלונות דיירי הבניין והמשכיר נאלץ להחזיר את הדירה לקדמותה.

בימים אלה, עליית מחירי השכירות בשוק הנדל"ן והפער הגדול בין ההיצע לביקוש גרמו לוועדת טרכטנברג להמליץ לשר הפנים לאפשר, בעזרת קביעת תקנות, פיצול דירות. התקנות האמורות יאפשרו לפצל דירה כך ששטחה יהיה לפחות 30 מ"ר, כאשר אחד התנאים לפיצול הדירה יהיה קבלת אישור של לפחות 75% מדיירי הבניין. קבלני הבניה השונים בונים, בעיקר בתל אביב, דירות יוקרה מרווחות ועל ידי כך היצע הדירות לזוגות הצעירים יורד ומחירי השכירות לדירות הקטנות עולה בהתמדה. יוזמה זו אמורה להקל על האוכלוסייה הצעירה ולאפשר להם לשכור דירה קטנה יותר במחיר שפוי.

מטבח מעוצב בתוך יחידת דיור בדירה מחולקת.מחאת הקיץ האחרון הבהירה כי פיצול דירות היא דרך טובה להגדיל את היצע הדירות ועל כן ישנה מגמה עדכנית לאפשר זאת ולפצל בצורה מקצועית יותר (עיצוב וצילום: מרב בנר)מטבח מעוצב בתוך יחידת דיור בדירה מחולקת.מחאת הקיץ האחרון הבהירה כי פיצול דירות היא דרך טובה להגדיל את היצע הדירות ועל כן ישנה מגמה עדכנית לאפשר זאת ולפצל בצורה מקצועית יותר (עיצוב וצילום: מרב בנר) 

ההבדל הדק בין פיצול דירות ובין חלוקת דירות
חלוקה פנימית של דירה מתייחסת לשינויים פנימיים בדירה ללא פיצול של גז, מים וחשמל. לעומת זאת, פיצול דירה מחייב קבלת היתר בנייה מן הרשויות וכולל הכנת תשתיות נפרדות של חשמל, מים וגז לכל יחידה. יוחאי שוורץ – ניהול פרויקטים בע"מ, מסכם את ההבדל בין השניים: "פיצול דירות מבצעים בדירות חדשות, לאחר קבלת טופס 4 על מנת לייצר יחידות מגורים קטנות ושלמות, ואילו חלוקת דירות מתייחסת לדירות קיימות, שמעוניינים להפוך אותן לפונקציונליות יותר עבור מספר אנשים, בייחוד עבור סטודנטים."

פיצול דירות
חגית מ´חגית פופר – אדריכלים´ מפרטת: "מטרת פיצול הדירה בעבר הייתה למקסם את הרווחים של המשכירים. כל תהליך הפיצול היה חובבני עד כדי הזנחת רווחת הדיירים והתקבלו דירות קטנות מידי ולא ראויות למגורי אדם. לשוכרים, שהם בדרך כלל צעירים ומעוטי יכולת, לא הייתה ברירה, אלא להשלים עמן ככורח המציאות. העיריות מצדן התנגדו לכך, כיון שפיצול הדירות פגע ברווחת השכנים והעלה את הצפיפות בבניין שלא היה ערוך ולא מתוכנן להכיל מספר דיירים כזה (מבחינת אשפה, חניות, צריכת מים בשעות העומס וכו´). מחאת הקיץ האחרון הבהירה כי פיצול דירות היא דרך טובה להגדיל את היצע הדירות ועל כן ישנה מגמה עדכנית לאפשר זאת ולפצל בצורה מקצועית יותר. יחד עם זאת, ההליך החוקתי עדין לא הושלם וברור לכל שיש להבטיח את איכות הדיירים בבניינים ולא רק את הרווחים שייעשו על ידי המשכירים."


חלוקת דירות
חלוקת דירות, מסבירה פופר, מתבצעת במקרים הבאים: כאשר בתים ישנים נבנו ללא אדריכל ויש בהם "בזבוז" שטחים. במקרה זה, תכנון חכם יאפשר איכות חיים גבוהה יותר תוך ניצול המרחב בצורה יעילה אסטטית ורבת נוחות. מקרה נוסף הוא כאשר עולה הצורך לפונקציה חדשה בדירה, כדוגמת פינת עבודה, קליניקה, מקום אחסון כלשהו, אפילו חדר שינה נוסף, או כאשר רוצים להפריד בין ילדים החולקים אותו חדר או לייצר הפרדה בין חלל השינה לחלל המשחקים/לימודים וכדומה. המקרה האחרון הוא כאשר הילדים פרחו מהקן או נקנתה דירה רבת חדרים ורוצים להגדיל את המרחב של כל פונקציה בדירה.

יחידת דיור קטנה להשכרה הכוללת גלריית שינה כמענה חכם למרחב מצומצם.בזמן פיצול דירות צריך ליצור הפרדה מוחלטת בכל התשתיות: גז, חשמל ומים, וכן ליצור שירותים ומטבחים נפרדים (עיצוב וצילום: נורית לבונה)יחידת דיור קטנה להשכרה הכוללת גלריית שינה כמענה חכם למרחב מצומצם.בזמן פיצול דירות צריך ליצור הפרדה מוחלטת בכל התשתיות: גז, חשמל ומים, וכן ליצור שירותים ומטבחים נפרדים (עיצוב וצילום: נורית לבונה) 

אתגרי האדריכל: המבואה
לטענתה של פופר, האתגר הראשון במהלך פיצול דירה הוא חלל המבואה בכניסה. חלל זה מנתב את הדיירים ומבקריהם לדירות השונות, ולכן הוא בעל משמעות אדריכלית ומנהלתית. הדיירים נושאים במשותף באחזקת השטח של המבואה, והנטיה היא לתכנן אותו קטן וחסכוני ככל האפשר, הן על מנת לנצל את מרב השטח לטובת חדרי המגורים, והן על מנת להפחית עלויות על שטח שבמהותו הוא מעבר. לדוגמא, פופר מעדיפה להאיר את המבואה בתאורה חסכונית כגון PL או לד, שלמרות עלותה הראשונית הגבוהה ביחס לתאורה אחרת, ההוצאות והתחזוקה השוטפות יהיו נמוכות ואמינותה גבוהה ובנוסף היא תספק תאורה נעימה במיוחד.

אתגרי האדריכל: חדרי השירותים
האתגר הבא במהלך פיצול דירות הוא חדרי השירותים. "בדרך כלל בבתי דירות, מרוכזים חדרי השירותים באזור מוגדר של הבניין, והצנרות לאספקת המים ולניקוז המים האפורים והשחורים (דלוחים ושופכין) עוברות לאורך כל הבניין. פיצול דירה למספר דירות צריך להיעשות כך שישמר גרעין זה, וייווצר מקבץ של חדרי שירותים הנסמכים אליו ואינם מצריכים יצירת תוואים חדשים לצנרות אלו. כך גם לגבי אוורור החדרים הרטובים החל בחדר הרחצה והשירותים וכלה בחדרי המטבחים. חשוב לדעת כי בדירות מפוצלות רבות לא מתאפשרת התקנת מכונת כביסה מסיבות אלה", מסבירה פופר.

כעת מגיע שלב הכנת פרוגרמה המותאמת לצרכי הדיירים ולחשיבה הכלכלית. "הכנת הפרוגרמה היא עבודת אומנות הדורשת ראיה יצירתית ומקצועית כאחד. את הפרוגרמה יש לתפור לדירה המסוימת על פי מיקומה בבניין, מספר הקירות החיצוניים (כיווני האור והרוח), שטחה, גובהה, המרפסות שלה, חדרי השירות ועוד מכלול התכונות המיוחדות לה. תכונות אלה בדרך כלל גלויות לכל רואה, אך הדרך להתייחס אליהן, לגלות את הפוטנציאל שטמון בהן, לוודא את מידת הגמישות, להכיר באפשרות לשנות ייעוד ותפקיד, ולבצע מתמיד של עלויות לעומת התוצאות, כל אלו ייחודיים לעבודת האדריכל, שיידע לכוון את הפרוגרמה ללקוחות הפוטנציאליים ואף להגדילה באמצעים תכנוניים מקצועיים", מסבירה פופר.

הדמייה של יחידת דיור הקטנה מ-50 מהדמייה של יחידת דיור הקטנה מ-50 מ'ר. המבואה בכניסה וחדרי השירותים הם האתגר האדריכלי הגדול ביותר (תכנון: נעמה- עיצוב פנים והום סטיילינג) 

תכנון הנדסי מוקדם
פיצול דירות של מבנים ישנים, מצריך פירוק של לפחות 50% מהמבנה, כך טוען שוורץ ומסביר: "צריך ליצור הפרדה מוחלטת בכל תשתיות הדירה: גז, חשמל ומים, וכן ליצור שירותים ומטבחים נפרדים. אחד הנושאים הבעייתיים הוא הממ"ד, בעניין זה מומלץ להגיע להסכם בין דיירי הבית להתנהלות בזמן חירום. כאשר מחלקים דירה, צריך להעביר צנרת לכל חלק של הבית על מנת שתהיה הספקה של התשתיות. תכנון מקדים בדירה חדשה שרוצים לפצל, יכלול לוח עתידי לחשמל, הכנה מותאמת לחשמל וצנרת מים חמים וקרים, דוד גדול ובנוסף דוד קטן יותר, הכנה נוספת למזגן, תכנון השקעים, צינורות הגז, הכנה נכונה של מבואה ובחינת האפשרות לדלת ראשית אחת שתוביל למבואה ובה שתי דלתות נפרדות לכניסה או שתי דלתות נפרדות מראש."

עובי ההפרדה פנימית, לפי החוק, צריך להיות 20 ס"מ, כאשר מבצעים זאת בעזרת בניה בגבס (2 שכבות בכל צד), ניתן לבצע זאת בהצלחה וגם להשיג מענה אקוסטי יעיל. שוורץ מוסיף וממליץ: " יש להתייעץ עם אדריכל על האפשרויות החוקיות לביצוע, אחר כן לבחון את כל ההיבטים הטכניים ולבסוף כאשר מתחילים בשלב התכנון, להגיש בקשה לפיצול ולהיעזר במפקח מקצועי שיוכל לתת מענה וייעוץ הן ברמה הכספית והן ברמת ההתקשרות עם הקבלנים השונים."

שוורץ מדגיש את חוקיות התהליך ומסביר כי "חשוב לבצע את השינויים עם היתר בנייה ולא בניגוד לחוק. מי שפועל בניגוד לחוק בסופו של דבר משלם כפול ונגרמת לו עוגמת נפש גדולה. צריך לקחת בחשבון, כחלק מעלויות הבניה, את ההיתרים המתאימים."

חדר סטודיו קטן שמיועד להשכרה. חשוב לייצר רווחה לדיירים ולא רק רווח לבעלים (עיצוב וצילום: איזבל אדריכלות פנים)חדר סטודיו קטן שמיועד להשכרה. חשוב לייצר רווחה לדיירים ולא רק רווח לבעלים (עיצוב וצילום: איזבל אדריכלות פנים) 

חוקי עזר עירוניים: מה הם אומרים?
חוקי התכנון והבנייה מחייבים לקבל היתר בניה מהרשות המקומית אליה משתייכת הדירה. סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה אוסר על חלוקה פנימית של דירות ליחידות נוספות של דיור ללא היתר בנייה. סעיף זה מפרט אלו עבודות מצריכות אישור ואלו לאו, ורצוי להכירו בעת פיצול דירות.

כתבי אישום רבים הוגשו בשנים האחרונות כנגד בעלי דירות שפעלו ללא היתרים אלו, וזאת למרות שלרשויות המקומיות אין אישור להיכנס לדירות. למעשה, הרשויות המקומיות מצאו דרכים יצירתיות אחרות להוכיח זאת בבתי המשפט ועד כה קיבלו חיזוקים ותמיכה מבית המשפט. לאור המחאה החברתית מתפתחת מגמה חיובית ומקלה בנושא במטרה להרחיב את היצע הדירות הקטנות להשכרה, אך עם זאת מי שמתכנן לפצל את דירתו, מומלץ לו לפעול עפ"י חוק ובדרכים המקובלות.

מתי אין צורך באישור? כאשר השינוי בדירה נחשב כ´פנימי´ ואינו בצד החיצוני של הבניין אלא אגפי. בנוסף לכך, כאשר השינוי אינו פוגע בחזות הבניין, בשלד, בצנרת או בכל ציוד משותף אחר וגם אינו משנה את מספר יחידות הדיור הקיימות בדירה. במילים אחרות, כאשר התשתית הקיימת מאפשרת פיצול דירה ללא שינוי משמעותי. אם ביצעתם פיצול דירות ללא היתר, לקחתם סיכון שהרשות תתבע אתכם וכן תידרשו לשלם היטל השבחה בדיעבד. לפני ביצוע פיצול או חלוקת דירות רצוי לגשת לאדריכל, להכין תוכנית מפורטת, להגישה לוועדה המאשרת של הרשות, ולפעול על פי חוק.

מחפשים אדריכל שיכין לכם תוכניות פיצול דירה? היכנסו לאינדקס אדריכלים




תגובות לכתבה

חזור מעלה